Het hoe en waarom van gratis winkelruimten

In een interview met retailwatching gingen we in op onze ervaring met gratis winkelruimten. De kern: Er is een visie nodig. Weet hoe je van een gebied een succes kunt maken en welke ondernemers daarvoor nodig zijn. Zomaar iemand in een gratis winkelruimte zetten pakt vaak verkeerd uit. Geen dumpwinkel tussen twee mooie modezaken. En geeft scheve ogen bij de buren. Een goede gratis invulling, met perspectief op succes, wordt met open armen ontvangen.

Het artikel in Retailwatching:

Grote winkelketens die hun huren proberen te verlagen kennen we inmiddels wel. Van V&D tot HEMA en van D-reizen tot Macintosh Retail Group, de grote jongens weten stuk voor stuk de weg naar hun verhuurder te vinden. Doordat de omzet in de winkelstraat terugloopt, slokt de huur een steeds immers groter deel van de omzet op en dat kan niet de bedoeling zijn.

Voor Miss Etam en Promiss kwam de huurverlaging te laat. Ondanks een brief naar zijn verhuurders met de vraag om permanente korting, werd Etam Groep failliet verklaard. De nieuwe eigenaar Roman & Stern Management liet het aantal doorstartende winkels vervolgens afhangen van de bereidwilligheid van vastgoedeigenaren om de huurprijzen te verlagen.

Vastgoedeigenaren zijn de beroerdste niet, zo lijkt het. Miss Etam heeft nog altijd zeventig vestigingen, V&D staat overeind en Macintosh wist in het eerste halfjaarzevenhonderdduizend euro aan huur te besparen. Bovenal openbaarde zich de afgelopen weken een volgende trend: de gratis winkel. De lokale dagbladen PZC enTubantia kwamen met het nieuws dat ondernemers in Vlissingen en Hengelo voor niets een winkel kunnen beginnen. De twee plaatsen hopen op die manier nieuw elan te geven aan hun binnenstad en zeker ook van die hatelijke lege winkels af te komen.

Daarin staan ze niet alleen, weet zelfstandig adviseur Eduard Plate. De voormalig AKO-directeur ziet her en der in dorpjes panden ingevuld worden door kunstenaars, centrummanagers en veel sociale initiatieven in een poging de oplopende leegstand het hoofd te bieden. Die liep volgens het het Planbureau voor de Leefomgeving vorig jaar op tot negen procent, met uitschieters tot liefst vijftien procent. Op 1 januari stonden volgens Locatus bijna zeventienduizend winkels leeg.

Begeleiding
Sommige vastgoedeigenaren weten zich geen raad met leegstaande winkelpanden. Zo ook in Zeewolde, de woonplaats van Plate. Een lokale vastgoedpartij heeft volgens de adviseur goede bedoelingen, maar plaatst de ene na de andere ‘rommelondernemer’ in zijn winkelpanden. “Maar het is juist belangrijk om goed te weten wat je in die winkels zet om geen verkeerd signaal af te geven naar de grotere spelers”, aldus Plate. “Je moet je afvragen welke winkel of horecagelegenheid goed in het gebied zou passen. Tussen twee goedlopende modewinkels moet je bijvoorbeeld geen dumpzaak zetten. Toch zie ik nog te vaak dat er zomaar een ondernemer in een pand wordt gestopt, die geen recht doet aan het winkelgebied. Een amateuristische invulling van een winkelpand zorgt niet voor een plus, maar heeft juist als effect dat de winkel minder verhuurbaar wordt.”

Begeleiding is volgens Plate cruciaal voor het succes van een gratis winkel. In Hengelo krijgen beginnende ondernemers dan ook begeleiding bij het schrijven van het ondernemingsplan en ondersteuning van ervaren ondernemers. Zaken als de etalage en verlichting moeten goed geregeld zijn, zegt Plate. “Alleen dan kom je tot het uiteindelijke doel: het doorgroeien tot een normaal huurniveau.”

Een winkel kan immers niet altijd gratis te huren zijn. In Hengelo hoeven ondernemers zes maanden lang alleen gas, water en licht te betalen, waar in Vlissingen ‘de eerste maanden’ geen huur betaald hoeft te worden. “Daarna leggen we de definitieve huurprijs vast, mede aan de hand van de inkomsten”, vertelt Chris McEvoy van ME Vastgoed.

De vastgoedeigenaar neemt momenteel panden in het oude deel van de binnenstad van Vlissingen over, om die vervolgens helemaal op te knappen. De bovenverdiepingen worden verhuurd als woonruimte, waarvan het rendement weer wordt gebruikt om ondernemers op de begane grond te helpen iets van de grond te krijgen. “Eigenlijk precies het omgekeerde van hoe altijd werd gedacht”, aldus McEvoy.

Al weet ME Vastgoed natuurlijk ook dat het in deze tijd niet zo makkelijk is om (grof) geld te vragen voor een winkelpand in hartje Vlissingen. Vastgoedeigenaren hebben volgens Plate maar één doel met het initiatief, en dat is het bereiken van een normaal huurniveau. Bang dat de vaste huurders aankloppen voor gratis winkels hoeven ze niet te zijn, denkt hij. “Als je goed duidelijk kan maken dat het pand tijdelijk gratis verhuurd wordt met de bedoeling door te groeien tot een normaal huurniveau en het winkelgebied te stimuleren, voorkom je scheve gezichten. Ik denk maar zo: vastgoedeigenaren willen de waarde van hun pand en winkeliers hun omzet op peil houden. Als je dat op deze manier allebei bereikt, dan heb je het goed gedaan.”